[摘要] 每年到了臘月，樓市也進(jìn)入了傳統(tǒng)淡季。開(kāi)發(fā)商在2018年年底交上喜憂參半的“期末考成績(jī)單”之后，面對(duì)日益冷清的市場(chǎng)，會(huì)迅速都轉(zhuǎn)入新一輪的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)。除了各大營(yíng)銷(xiāo)中心通過(guò)各種活動(dòng)和實(shí)惠大禮吸引購(gòu)房者外，房產(chǎn)中介也是“硝煙彌漫”。
每年到了臘月，樓市也進(jìn)入了傳統(tǒng)淡季。開(kāi)發(fā)商在2018年年底交上喜憂參半的“期末考成績(jī)單”之后，面對(duì)日益冷清的市場(chǎng)，會(huì)迅速都轉(zhuǎn)入新一輪的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)。除了各大營(yíng)銷(xiāo)中心通過(guò)各種活動(dòng)和實(shí)惠大禮吸引購(gòu)房者外，房產(chǎn)中介也是“硝煙彌漫”。更有銷(xiāo)售壓力大的開(kāi)發(fā)商，開(kāi)啟了“全民營(yíng)銷(xiāo)”的模式，老業(yè)主只要帶朋友來(lái)買(mǎi)房子，就可以享受開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的旅游大禮包，在春節(jié)假期去歐洲、東南亞等地欣賞異國(guó)風(fēng)光。不過(guò)，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在樓市供需關(guān)系發(fā)生根本性變化之后，購(gòu)房者不會(huì)因?yàn)橐恍┤A而不實(shí)的營(yíng)銷(xiāo)噱頭而輕易出手。
項(xiàng)目售樓處：變相打折“禮”越來(lái)越厚
以往進(jìn)入臘月門(mén)，開(kāi)發(fā)商多舉行答謝老客戶的民俗活動(dòng)。今年記者發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商雖然還送福利，但是這些福利多與新房營(yíng)銷(xiāo)掛鉤。黑龍江中路上一家樓盤(pán)近期推出了新一期房源，小高層戶型為85平方米至115平方米，均價(jià)19600元/平方米；電梯洋房戶型為108平方米至135平方米，均價(jià)21500元/平方米；疊拼別墅戶型為160平方米至175平方米，均價(jià)24000元/平方米。如果單純是價(jià)格比較，這一期房源與去年年末加推的房源基本持平，但是開(kāi)發(fā)商卻給出了非常有誠(chéng)意的“禮品”。購(gòu)房者只要現(xiàn)在買(mǎi)房，便可以獲贈(zèng)十年的物業(yè)費(fèi)，或者雙開(kāi)門(mén)的品牌冰箱、電視等大禮。“一套100多平方米的房子，一年物業(yè)費(fèi)要兩三千元，十年算下來(lái)得兩三萬(wàn)元，這樣的優(yōu)惠還是挺讓人心動(dòng)的?！笨捶空咧芘啃χf(shuō)。
高新區(qū)取消搖號(hào)之后，許多“網(wǎng)紅”樓盤(pán)也是放低了身段。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，不少樓盤(pán)依舊采用訂房砸金蛋的活動(dòng)，但是金蛋內(nèi)的獎(jiǎng)品卻“重”了許多，從以往的水杯、充電寶等小禮品，升級(jí)到了手機(jī)、電腦、冰箱等。還有的開(kāi)發(fā)商則更為直接，推出了“交3萬(wàn)抵4萬(wàn)”的團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，讓購(gòu)房者不費(fèi)腦筋就能算出優(yōu)惠額度。在市北區(qū)水清溝區(qū)域，某開(kāi)發(fā)商從去年年末便推出了購(gòu)房1元秒殺車(chē)位的活動(dòng)，在寸土寸金的主城區(qū)，一個(gè)車(chē)位的價(jià)格多在20萬(wàn)元左右，這樣的優(yōu)惠實(shí)屬難得?！安贿^(guò)，我轉(zhuǎn)了幾圈發(fā)現(xiàn)，雖然置業(yè)顧問(wèn)也能給予優(yōu)惠，但是還不如中介給得多?！笔忻窭钕壬f(shuō)。雖然營(yíng)銷(xiāo)中心比較熱鬧，但這讓人心動(dòng)的優(yōu)惠，如果平攤到一二百萬(wàn)元的總房款中，優(yōu)惠力度有限。
房產(chǎn)中介：房?jī)r(jià)一降再降讓人心跳
相比營(yíng)銷(xiāo)中心那些讓人眼花繚亂的活動(dòng)，房產(chǎn)中介的優(yōu)惠則更為直接。記者在大學(xué)路、遼寧路、四流南路等地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不論是知名連鎖中介，還是個(gè)體房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，代理新房業(yè)務(wù)已經(jīng)成為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的重要工作內(nèi)容之一。
在金華路上，記者向一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人詢問(wèn)附近一處樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)中心，該工作人員熱情地表示可以帶路。“哥，你去了看看戶型和位置就行，買(mǎi)房找我，我能拿到比營(yíng)銷(xiāo)中心更低的優(yōu)惠?！狈慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小紀(jì)說(shuō)。其實(shí)在攔下記者后，小紀(jì)并沒(méi)有立即帶著記者到營(yíng)銷(xiāo)中心，而是先打了一個(gè)電話到總部“備案”，中介機(jī)構(gòu)的總部再將記者的電話和個(gè)人信息找開(kāi)發(fā)商“備案”，折騰了半小時(shí)后，記者才在中介的帶領(lǐng)下進(jìn)入了營(yíng)銷(xiāo)中心。然而情況正如小紀(jì)所說(shuō)，除了全款與少許折扣外，該樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)給不出太多的優(yōu)惠。但是當(dāng)記者回家后，小紀(jì)的電話也跟著來(lái)了。
“哥，你看好的房子，每平方米我能給你再優(yōu)惠500元。”小紀(jì)說(shuō)。對(duì)于這么大的優(yōu)惠力度，小紀(jì)也有自己的解釋。他表示，這部分優(yōu)惠來(lái)自于兩方面：一方面開(kāi)發(fā)商實(shí)價(jià)與營(yíng)銷(xiāo)中心的報(bào)價(jià)有差距，雖然銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳，但是為了防止老業(yè)主不滿，許多營(yíng)銷(xiāo)中心不敢明目張膽地降價(jià)，所以只能通過(guò)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人變相降價(jià)銷(xiāo)售；另一方面優(yōu)惠還出自房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的傭金，因?yàn)楝F(xiàn)在購(gòu)房者數(shù)量太少，為了提高業(yè)績(jī)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人愿意將自己的傭金拿出一部分，以便盡快地促成成交。
相比普通住宅，在公寓和商鋪銷(xiāo)售上，房產(chǎn)中介更是主力。在高新區(qū)某樓盤(pán)中，置業(yè)顧問(wèn)著力推銷(xiāo)的是普通住宅，公寓則基本交給房產(chǎn)中介銷(xiāo)售。這些公寓一旦到了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人手中，搖身一變就成了“工程抵賬房”，價(jià)格也變成營(yíng)銷(xiāo)中心標(biāo)價(jià)的94折。
業(yè)主薦客：“老帶新”獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃再升級(jí)
#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，除了上述渠道之外，開(kāi)發(fā)商還加大了“老帶新”的獎(jiǎng)勵(lì)力度。城陽(yáng)區(qū)某開(kāi)發(fā)商打出了海報(bào)，凡是老業(yè)主推薦朋友購(gòu)買(mǎi)別墅產(chǎn)品，便可以享受由開(kāi)發(fā)商為業(yè)主“私人訂制”的歐洲游產(chǎn)品，如果推薦朋友購(gòu)買(mǎi)高層或者洋房產(chǎn)品，則可以享受豪華泰國(guó)游。丹山板塊某新盤(pán)的開(kāi)發(fā)商則表示，只要“老帶新”薦房成功，開(kāi)發(fā)商立即送出3000元的購(gòu)物卡和一年物業(yè)費(fèi)。而紅島灣某樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商則比較直接，在宣傳海報(bào)上明確標(biāo)注，只要促成成交，老業(yè)主便可以享受總價(jià)款0.6%的傭金。以一套300萬(wàn)元新房計(jì)算，老業(yè)主的傭金可以達(dá)到1.8萬(wàn)元，這也足夠支付一次歐洲游的基本費(fèi)用。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商這一優(yōu)惠，其實(shí)許多業(yè)主并不感冒?！皟羰切V而告之的活動(dòng)，讓朋友知道咱占了這樣的便宜多不好。如果不把這個(gè)優(yōu)惠給朋友，一旦日后房子出現(xiàn)問(wèn)題，或許還能落下埋怨，得不償失。”市民杜先生說(shuō)。此外，還有人表示，開(kāi)發(fā)商這種活動(dòng)看似很實(shí)惠，但這個(gè)錢(qián)其實(shí)也沒(méi)這么好拿?！拔以?jīng)推薦朋友的朋友在嶗山區(qū)買(mǎi)了一套房，前前后后花了很多時(shí)間，打車(chē)費(fèi)就花了好幾百元。但買(mǎi)房后她聽(tīng)說(shuō)我拿了推薦費(fèi)，心理不平衡，還要求開(kāi)發(fā)商把這錢(qián)還給她。這么一鬧，開(kāi)發(fā)商以業(yè)主不承認(rèn)為由，至今也沒(méi)給我這筆傭金?！笔忻裢跖空f(shuō)出了其中的隱憂。所以，在此也提醒市民，在為開(kāi)發(fā)商薦客時(shí)，最好與開(kāi)發(fā)商提前簽訂書(shū)面協(xié)議，以免出現(xiàn)糾紛無(wú)法維權(quán)。
專家分析：樓市進(jìn)入深度調(diào)整期
面對(duì)開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)攻勢(shì)，記者采訪多名購(gòu)房者了解到，超過(guò)70%的人表示不會(huì)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的禮品和優(yōu)惠而改變自己的購(gòu)房計(jì)劃，近九成購(gòu)房者更關(guān)心的是政策面的變化?！敖禍?zhǔn)、房貸抵扣政策、外地限購(gòu)政策放開(kāi)等一系列變化，在置業(yè)顧問(wèn)的嘴里都成了利好，但是這些究竟是不是利好？房?jī)r(jià)在今年會(huì)不會(huì)再漲？對(duì)于這一點(diǎn)心里沒(méi)底?！笔忻窈壬脑挻砹撕芏嗳说挠^點(diǎn)。
對(duì)于今年的樓市，仲量聯(lián)行青島分公司董事總經(jīng)理白路認(rèn)為，本輪政策調(diào)整時(shí)間更長(zhǎng)，對(duì)普通住宅市場(chǎng)的影響逐漸顯現(xiàn)，全年全市普通住宅銷(xiāo)售量為14.5萬(wàn)套，同比下降5.5%。回顧青島過(guò)去十年的住宅市場(chǎng)，通常在經(jīng)歷兩到三年的上行周期之后，會(huì)伴隨著政策和信貸的緊縮，出現(xiàn)一到兩年的下行周期，進(jìn)而進(jìn)入三年左右的深度調(diào)整期，青島住宅市場(chǎng)目前仍處于下行周期中?！邦A(yù)計(jì)2019年青島住宅市場(chǎng)將進(jìn)入深度調(diào)整期。伴隨著2018年年末其他城市政策松綁的信號(hào)，不排除業(yè)界會(huì)有對(duì)房?jī)r(jià)看漲情緒的升溫。參考以往房?jī)r(jià)走勢(shì)，綜合考慮目前的土地市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)商融資環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)背景等多因素影響，預(yù)計(jì)青島高端住宅市場(chǎng)在一到兩年內(nèi)價(jià)格可能出現(xiàn)小幅震蕩，但整體表現(xiàn)穩(wěn)定?！卑茁氛f(shuō)。
置業(yè)提醒：別糾結(jié)定好目標(biāo)就出手
春節(jié)將至，許多沒(méi)有還沒(méi)有買(mǎi)上房的剛需族內(nèi)心都非常糾結(jié)。一方面不敢出手，擔(dān)心房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌成了“接盤(pán)俠”，另一方面在各種“利好”的狂轟濫炸下，又不敢一直等待，擔(dān)心年后政策變化房?jī)r(jià)上漲。對(duì)此，記者需要提醒你注意的是：青島的樓市與其它城市不同；你關(guān)注的剛需片區(qū)與炒作氣息濃厚的片區(qū)不同；你對(duì)房產(chǎn)的需求以及經(jīng)濟(jì)承受能力與其他人不同。
所以，不要被太多外地或者目標(biāo)區(qū)域之外的信息擾亂了自己的心神。你要關(guān)注的是目標(biāo)區(qū)域房產(chǎn)最基本的宜居屬性，你需要一套房子解決自己的居住問(wèn)題，同時(shí)又恰好出現(xiàn)一套房子在你承受范圍內(nèi)，那就不該猶豫果斷出手。同樣，如果這處房子你并不需要，僅僅為了“占便宜”而買(mǎi)，那么就得要三思，事實(shí)上購(gòu)房者很難占到開(kāi)發(fā)商的便宜。 （記者王壽林）
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